No grande terreno da regularização de imóveis, é muito comum encontrarmos casos de vendedores que, após uma promessa firmada em contrato público ou particular – aquele contrato de gaveta – se arrependem do negócio firmado e se recusam a passar a escritura pública definitiva.

Isso ocorre porque a lei exige que a compra e venda de imóveis com valor superior a 30 salários mínimos seja realizada por meio de escritura pública, o que nem sempre é possível, e, portanto, os contratos particulares têm característica de mera promessa. Não obstante, uma promessa que vincula as partes à palavra dada.

É para esses casos que existe o instituto da adjudicação compulsória, que consiste em uma ação judicial em que se busca sanar esta falta de escritura pública através de uma carta de adjudicação, uma sentença judicial determinando ao cartório de registro de imóveis a inscrição do promitente comprador como proprietário, dono de fato e de direito.

O fundamento da adjudicação compulsória se encontra nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, que dizem, respectivamente:

“Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.”

“O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”

Tem-se claro pela leitura dos artigos dois requisitos principais: a promessa e a ausência de pactuação do direito de arrependimento.

Ocorre que, na maioria dos casos de regularização a irregularidade persiste por décadas e não é possível sequer citar o promitente vendedor. Na prática, a ação de adjudicação compulsória também pode ser manejada nas hipóteses de o vendedor falecer sem realizar a outorga da escritura definitiva ou de não puder ser localizado para realizar a outorga. É neste sentido de flexibilização que caminha a jurisprudência.

Para que não restem dúvidas, importante é salientar a súmula 239 do STJ que traz o entendimento da inexigibilidade do registro da promessa no cartório de imóveis. Diz a súmula que:

“O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”

Apesar do conteúdo da súmula, não se duvida que o registro traz força de prova à adjudicação, podendo até acelerar o processo.

A ação de adjudicação compulsória é imprescritível e não está sujeita a prazo decadencial.

Tratou-se aqui do instituto da adjudicação compulsória judicial, mas existe a extrajudicial, que é feita através do cartório de registro de imóveis e possui alguns requisitos específicos que serão tema de outro artigo. Por ora, basta dizer que é um rito mais célere e menos barato.

Cabe ao advogado regularizador adequar cada caso à situação concreta do cliente.